選ばれる理由

満室応援団 お客様に末永く住んでいただくためにがんばるオーナー様を応援します!

こんにちは外壁塗装アドバイザーの横山浩です。
私が外壁塗装工事の仕事について早いもので25年経ちます。

お客様の人数にすると、のべ1300人以上の外壁塗装工事の相談を受けさせていただきました。

多くのアパート・マンションやオーナー様の外壁塗装工事に関わらせていただくようになると、お客様の問題や悩みもよく聞くようになります。

  • 空室が埋まらない・・
  • 家賃の値下げ・・
  • 融資、銀行ローンの問題・・
  • リフォーム・修繕の問題・・
  • 入居者トラブル、高齢化・・

などオーナー様も人知れず苦労されていることに身につまされる思いです。

またそんな悩みや相談を聞きオーナー様のお手伝いをさせていただくと私はある常識と思われていることに疑問がフツフツと沸いてきました。

それは・・・
“多くの工事業者が提供していることとオーナー様にとって本当に必要なこととの大きなズレ”です。

アパート・マンションの工事に求めているものとは?

外壁塗装工事を行う場合、良い工事業者の条件は、地元密着か、塗装技能士が何人いるか、会社の歴史が何年あるかなど、または社長さんや職人さんも真面目そう、お客の声もまあまあの工事業者であれば間違いないと思われています。

しかし、それだけが本当にアパート・マンションの工事に必要なことでしょうか。

もちろん、社長や営業マンが誠実で素直、職人のスキルが高くこだわりの技術や特殊な工法など、勉強熱心で知識が豊富な方たちはたくさんいらっしゃいます。
そしてそれが結果的に安価で丁寧な工事になるかもしれません。

一方で、外壁塗装や防水工事、内装工事など、職人さんや工事業者の多くは、実は“リフォーム工事業者”という大きな囲いの中でいるだけ。
「俺たちは良質で安価な工事を提供すれば選ばれる!」と思いながら他社とのちがいを見いだせず価格勝負で営業している方たちがほとんどです。
そんな目的だけで工事を行っていると1度は選ばれても2度目はありません。

なぜなら、不動産投資家やオーナー様が求めている工事の本当の目的は・・
ズバリ!“物件価値の維持と入居のお客様の満足”であるからです。

オーナー様が良い業者を見つけられない理由

外壁塗装工事を始めた頃、実は私も “工事するのが仕事”と思っていました。

真面目な仕事!限界価格!と今思うとまったく的外れな方向に向かい全力で走っていました。
しかし多くのお客様のお悩みや相談に接してくると、実はアパート・マンション向け外壁塗装の目的は、“工事をすること”ではありませんでした。

“投資物件としていかに価値を維持するか”
“入居していただいているお客様に末永く住んでいただく”
ことでありその過程によってオーナー様を応援するのが最終到着地でした。
外壁塗装工事はそのための“手段のひとつ”でしかなかったのです。

たしかに「職人が腕を磨いて高品質な工事をすれば良い物件になるではないか!」と工事業者さんには怒られるかもしれません。
しかしアパートやマンション経営は家賃収入(インカムゲイン)が命です。収益が悪ければ良い建物を維持、提供していくことができないですよね。

つまり“入居者が満足しいつまでも住み続けたい物件”にならなくては意味がありません。
それが多くの業者が語っている“高品質な工事=入居者が満足する物件”になるのでしょうか。

多くの工事業者や職人さんも「わたしは良い仕事をしてオーナー様に喜んでもらいたい!」という気持ちで仕事には取り組んでいます。
しかしいざ改めて周りを見渡すと、工事の受注は過当競争。
いつのまにか手段だったはずの工事が目的に置き換えられ、“どれだけ価格を安くすることがオーナー様にとっての得なのか”だけを考えてしまっています。
その副作用として本来はやりたくはない手抜き工事が盛んに起こってしまっているのです。

これがオーナー様にとって大きな悩みの種である“求めている工事業者さんが見つからない”原因だったのです。

ダメな工事、良い工事、失敗しないための3つのポイント

見直すべき常識の勘違いでは工事業者は何から見直せば良いのでしょうか。

ここに業者のサイトや一括見積でよく見る営業トークがあります。この3点について説明してみたいと思います。

よく見る営業トーク

  1. 外観が変われば入居率がアップ!

    色鮮やかに塗り替えることで本当に20代の若者は入居してくれるでしょうか?
    むしろ今の若者は”物欲が無く経済性を重視”する傾向にあります。修繕費用を多く掛け家賃が上がり退去が増えてしまったのでは本末転倒です。

  2. 工事業者と直接取引きしよう!

    できるだけ安い工事業者を探すのは経費を削減するために有効な方法の一つです。
    しかしアパート、マンション経営を円滑に管理する上で不動産会社、管理会社さんの協力無くては語れません。管理会社さんを無視し、はたして本当に良い管理が維持できるでしょうか。

  3. 足場を掛けるなら全部工事が得!

    「足場を掛けた時に塗装工事や防水工事、屋根工事を一緒にやるのがお得です」は工事をやりたい業者の常套句。私が工事業者に考えて欲しいのは工事の目的です。工事の出発点は何だったのか?全部やればいいのは当たり前。損得でなく、やること、やらないことを見極めてアドバイスして欲しいものです。

いくら塗装のプロとはいえ自分の考えの押しつけはよくありません。
オーナー様の事を第一に思うのであれば工事業者はオーナー様が真に求めている事をよく理解し提案してください。
「工事をお願いしたい」=「はい工事します」の答えでは、安ければ誰でも良いのです。

私が考える工事業者に求めるポイント

不動産管理会社さんの下請けでも、オーナー様からの直接依頼でも工事業者には次の3点を念頭に置いて工事を行って欲しいと思います。

  1. 入居するお客様の満足度を高める工事の提供。

    入居するお客様から一番多いクレームは対応の遅さです。
    安い工事だからと言って後回しにしたり、約束を忘れたりすると状況は悪化し取り返しがつかなくなります。
    また工事中、入居のお客様の不満は私たちが思っている以上に溜まっています。
    洗濯物が干せない、テレビが映らない、健康被害の心配など。

    入居のお客様へマメな連絡をするなどきちんと対応して、入居のお客様優先に工事を進めましょう。入居しているお客様を笑顔にできれば結果オーナー様も笑顔になります。

  2. 修繕費用を徹底して削減、できるだけ経費を掛けない。

    不動産投資家、オーナー様は投資物件として何年所有するのか(いつ売却するのか)5年なのか10年なのかによって外壁リフォーム工事に掛ける費用は変わります。
    何を修理して何を残すのか?
    維持している年数以上の費用を掛ける必要はありません。

  3. 何をどう工事したのか記録をしっかり残すことで優良物件という資産を作る。

    オーナー様はアパート、マンション物件を事情により売却することがあります。
    もし売却する時“ここまでしっかり工事をした”という記録があれば売却交渉の有利な条件になります。工事写真の記録や保証書をオーナー様に提出しましょう。
    これらはアパート・マンションの外壁塗装工事を行う上で最低限押さえておきたいポイントです。

上記以外にもオーナー様によって求める物は違います。
ですが大事なことはオーナー様の気持ちに寄り添い親身になってそれに応えることです。

他店との違い
  大手建設会社
ハウスメーカー
一般塗装店 外壁リフォーム相談所
(ヤブ原産業)
調査・診断
管理(工程・写真) ×
保証
価格 ×
対応スピード
他業種とのネットワーク ×

こんなことまでやっています

屋根・壁の隙間までしっかり洗浄

お手入れの基本は洗浄。
こびりついた汚れをごっそり落とす。

ブラシ洗いは塗装工事の一部です。
意外かもしれませんが工事で大事な部分は洗浄です。いえ、むしろ一番と言ってもいいかもしれません。
考えてもみて下さい、洗浄が不十分で下地に汚れがびっしり残っていたなら。その上に何を塗っても長持ちしないのは一目瞭然。

一般的な洗浄は高圧水洗浄で流すだけ。
私たちは汚れ具合によってブラシを使いゴシゴシ汚れを洗い流します。これで塗料との密着力も格段にアップします。

劣化具合と素材を見極めた下塗り

理想のピカピカの仕上がりには下地の地力アップが必須です。下塗り重視で上塗りを上手に乗せるのが長持ちの秘訣
下塗りは3回塗りの1回目と簡単に考えがちですがむしろトップバッターだからこそ、その役割が大切です。

下地に詳しくない方は下塗りをサッと塗って終わり。
私たちは素材が何なのか?劣化はどの程度悪いのか?下地のプロだから上塗りをしっかり乗せるために下塗りを吟味します。濡れ色になるまでたっぷり塗って“下地力をアップ”させます。

艶や光沢を第一に選ぶ、外壁塗料&屋根塗料

同じアパートの中でもキレイに見えるのは、汚れ知らずで、壁に艶があるから。
愛車のワックスを色相や濃淡で使い分けるように私たちもパーツごとに塗料を選びます。
上塗りもサイディングなのか?タイルなのか?など素材や部位によって使い分けるべきです。塗料の劣化とはすなわち艶や光沢が無くなっている状態です。

私たちが提案する工事は艶や光沢を第一に選びます。
長持ちするのはもちろんですが雨が流れやすくなることで汚れもつきにくくいつまでもキレイを保てるからです。

衰えを感じさせない防水工事

理想の防水工事を望むなら、厚みのある仕上がり
秘密は塗りの中身にあり。
一本の矢ならすぐに折れるが三本なら・・この例えは誰でも聞いたことのある超有名な話です。防水も同じで“塗り回数”“塗り厚み”でまったく結果が変わります。
防水工事の問題を調べてみると塗りが薄いことに原因がありました。防水は塗り厚みを確保するためにメッシュシートを入れます。メッシュが隠れるくらい塗りなさいねという意味です。オーナー様の屋上防水ではメッシュシートが見えてはいないでしょうか?

型にはめない工事のやり方

セオリー通りにやらないのがコストダウンの秘訣
あらゆる組み合わせからベストを探す
塗料の数や種類をざっと数えたら、ある工事塗料カタログでは1,035種類もありました。それだけ多くの数があるからこそ工事のやり方も様々あります。
例えば 私たちのひび割れ注入工事では樹脂をひび割れの奥までしっかり充填させるためカッターで手間はかかりますが一カ所一カ所切り込みを入れます。
そのやり方はカタログに載っていません。経験に裏打ちされているからこそセオリーに無いベストな方法で工事しています。

工事後の手厚いアフターフォロー

定期報告はオーナー様目線で隅々までチェック
いつまでもキレイを保つ建物メンテナンス
お付き合いのある満室オーナー様は「入居のお客様を満足させるには」が口グセです。

そのため建物の不具合には敏感でこまめに手を加えられます。そんな愛情たっぷりの物件にはやはりオーナー様らしさが現れます。
弊社では工事後の建物状況を写真や報告書でお知らせいたします。その際はオーナー様目線で隅々までチェックいたします。

お客様の声 ~アンケートより~

価格について

迅速に対応してくれるところと価格が見合っている。

工事内容により協力的に相談にのっていただける。

塗装工事に関しては普通であるが、左官工事においてはちょっと高い。

当社が他社との競争に勝てる価格を予想して価格提出していただいている。

予算内に納めてくれた。

常に適正価格で対応しているので信頼感がある。

サービスについて

一括管理が助かる。

こちらの希望をその都度確認し対応してくれた。

工程がタイトな内容にも協力いただき、また代替案なども早期に提案いただけた。

繁忙期なので作業員のやり繰りが大変だと思うが、夜間の作業が多かった。

工程をきっちりと守る。

予想以上の人員を配置し工期短縮ができ、施主にも喜ばれた。

工程の相談・人員確保は非常に協力的で満足。出来映えも問題なし。

丁寧で綺麗な仕上がりだった。

スタッフ対応について

こちらの要望をほとんど受け入れてもらえた。

良くやってくれる所。

担当者の迅速な対応にいつも助けられている。

現場の状況をよく理解して作業を行ってもらいとても助かった。

迅速に対応してくれる。

みなさん接する態度が良かった。

作業に支障の備品移動等を適切に対応してくれた。また、要求にも協力的に対応してくれた。

各職種の職長さん、作業員さんも丁寧に対応していただき助かる。

急な変更など迅速に対応していただき助かっている。専門知識や技術など良きアドバイスをもらっている。

その他お気づきの点について

いつも迅速に対応頂き、感謝しております。ありがとうございます。(30代 男性)

これからは日中帯での作業をお願いするようにします。(60代 男性)

価格をもう少しなんとかして下さい。(40代 男性)

いつもお世話になっています。今回は助かりました。現状、大型物件はありませんが、小型でもバンバン工事にご協力いただければと思います。今後ともよろしくお願いします。(30代 男性)

今回で御社にお願いしたのが3回目ですが、今後も何かあれば、また、お願いしたいと思います。(60代 男性)

今後とも御社の得意分野をいかし、迅速に対応くださることを願っております。(40代 男性)

入居のお客様との強烈な思い出

私には入居のお客様との強烈な思い出があります。

私が20代後半だった頃でしょうか、集合住宅の修繕工事を担当しました。下請け工事でした。胸元のパックリ開いた白シャツの現場監督からは「あそこの○○号室には怖い人がいるから気をつけて」と言われていました。

そんな事を言われても、足場も歩くし、ドリルでガガガと穴も開けます。しまいにはベランダに入りガチャガチャと作業もします。

私もあまり近づかないようにしていましたが、案の定職人さんからすぐ来てくれとSOS。
ため息交じりに覚悟して足場から恐る恐る向かっていくとベランダの窓越しに細身で肌着姿、色メガネの怖いおじさんがイライラした表情で私を待っていました。
「オメーが責任者か!」「こっちは夜勤なんだよ!寝られねーぞ!」

言うことはごもっとも・・ペーペーの私は返答することさえ出来ず、その場ですみませんとペコペコと平謝りするしかありませんでした。このままではマズイので、午前中は作業を中止し夕方に変更。夕方また怒られるのを覚悟で作業を始める前に部屋にお断りに伺いました。

すると玄関ドアがガチャッと開き、出てきた怖いおじさんは「兄ちゃん、さっきは悪かったな」と。聞くと、作業をやめさせるつもりはなかった。ただ“事前に一言欲しかっただけ”だったそうです。

私は頭をバットでガーンと殴られた気がしました。安堵と反省とともに私は思いました。

入居の方には様々なライフスタイルがある。コミュニケーションをしっかり取らなければ工事はスムーズに運ばない。今の仕事に活きている、とても良い経験になりました。

満室オーナー様の努力と苦労に心を打たれる

オーナー様と現場調査でお目にかかると、多くの方はちょっとした工事や作業も自分でされています(電灯の交換やお掃除、駐車場のライン引きまで)そんな姿を見ていると、経費を掛けないのが当たり前だからこその日々の努力やご苦労に正直心を打たれます。

オーナー様の期待に応える
そのような苦労をされているから、専門家でしかできない外壁塗装のような工事はオーナー様の苦労に報いる形で期待に応えなくてはなりません。

頭の良い人は決断と行動が早い
多くのオーナー様の助けになるようにこれからも役立つ情報を発信していきたいと思います。お困り、お悩みごとがございましたら遠慮無くご相談ください。頭の良い人は決断と行動が早いと言います。相談先の一社としてぜひ弊社も利用していただけたら幸いです。

追伸

弊社は少人数のスタッフで対応させていただいております。
工事の順番は先にお問い合わせいただいたお客様から対応させていただいております。
工事をお急ぎの方はお早めにご連絡ください。お問い合わせ・ご相談はいつでも無料です。
まずは電話かメールでお問い合わせください。スピード応対いたします。


お問い合わせ

ご相談、お見積のご依頼は
お電話またはメールフォームにてお気軽にご連絡ください。

お見積り:0120660744

【営業時間】9:00~17:30
【定休日】土・日・祝日

お見積り:0120660744 LINE相談

ページの先頭へ

  • ヤブ原産業株式会社 仙台支店
  • 〒982-0031 宮城県仙台市太白区泉崎2-21-14
  • TEL:0120-660-7440120-660-744